Verkoopwinst panden in privé belast bij dga

Opbrengsten van verkoop van onroerende zaken kunnen belast zijn in privé. Daarvan is sprake als verkoop van onroerende zaken in privé in het verlengde liggen van de activiteiten van de bv’s van de dga, van extra kennis van de dga over transacties met onroerende zaken, het ontbreken van concrete aanwijzingen voor verhuur in privé of zelfbewoning en de korte periode tussen de aan- en verkoop van de panden.
Een dga heeft via zijn holding alle aandelen in een bv. Deze bv heeft als doel het verrichten van aanneemwerkzaamheden. Daarnaast probeert de bv ook panden met winst te verkopen nadat zij de panden heeft aangekocht en opgeknapt. Op 10 maart 2011 heeft de dga in privé een woning gekocht. Na het opknappen heeft de dga deze woning met winst verkocht. In zijn aangifte inkomstenbelasting heeft hij niets van deze transactie aangegeven. Op 10 juli 2012 kocht de dga een andere onroerende zaak. Ook deze onroerende zaak heeft de dga met winst op 25 juni 2013 verkocht. Ook van deze woning gaf hij in zijn aangifte inkomstenbelasting niets aan. Bij Rechtbank Noord-Holland is in geschil of de verkoopopbrengsten op de onroerende zaken als resultaat uit overige werkzaamheden in privé bij de dga zijn belast. De rechtbank oordeelt in het nadeel van de dga. De dga heeft ten aanzien van de aan- en verkoop van onroerende zaken en het opknappen hiervan een bijzondere kennis. De feitelijke gang van zaken bij de aan- en doorverkoop van de panden in privé wijkt niet af van de gang van zaken bij de vennootschappen van de dga. Daarbij komt dat er een relatief korte periode zit tussen de aan- en verkoop van de onroerende zaken. Bovendien ontbreekt enige aanwijzing voor verhuur of zelfbewoning in privé. Voor het bewijs van zelfbewoning van de tweede onroerende zaak heeft de dga weliswaar een notariële verklaring overgelegd, maar concrete aanwijzingen voor verhuur of zelfbewoning staan in de offerte, leveringsakte of hypotheekakte. De dga weigert deze belangrijke documenten te overleggen en de rechtbank vindt dat de nadelige gevolgen van het niet overhandigen van de stukken voor zijn rekening moet komen. De rechtbank oordeelt dat de winsten bij verkoop van de panden belast is als resultaat uit overige werkzaamheden.
Bron: Rb. Noord-Holland 30-04-2019