2% overdrachtsbelasting voor onbewoonbare woning

Een woning is op moment van juridische overdracht feitelijk niet bruikbaar voor bewoning vanwege een verbouwing. Daar de bestemming van pand, bewoning, niet verloren gaat door de ingrijpende renovatie en aanbouw, is het verlaagde tarief overdrachtsbelasting volgens de rechter toch van toepassing.
Een echtpaar koopt in 2014 een woonhuis. Zij willen de woning verbouwen en vergroten met een aanbouw. Blijkens het taxatierapport is het pand bij de overdracht leeg en gesloopt van binnen. Het echtpaar heeft over de verkrijging van de onroerende zaak 6% overdrachtsbelasting voldaan, maar volgens hen was het verlaagde tarief van 2% van toepassing omdat op het moment van heffing sprake was van een woning. Ze gaan in bezwaar en - naar afwijzing hiervan door de inspecteur - in beroep bij Rechtbank Gelderland.
Onder woningen worden verstaan onroerende zaken die op het moment van de juridische overdracht naar hun aard zijn bestemd voor bewoning. Volgens het echtpaar is er sprake van een naar zijn aard als woning bestemde onroerende zaak. Zowel uit het koopcontract als uit de akte van levering volgt dat een woning is gekocht. Dat de woning in verregaande mate van binnen was gesloopt ten tijde van de juridische overdracht doet hier niet aan af, daar de bedoeling was verbouwing en uitbreiding. Met die verbouwing was – met toestemming van de verkoper – al voor de levering een aanvang gemaakt.
De inspecteur voert aan dat uit het taxatierapport volgt dat op het moment van overdracht al uitgebreide sloopwerkzaamheden hadden plaatsgevonden. Hij verwijst naar het besluit van de staatssecretaris waarin in een toelichting in de vorm van een vraag en antwoord is aangegeven dat het verlaagde tarief niet van toepassing is op de verkrijging van een woning die bestemd is om te worden gesloopt en vervangen wordt door nieuwbouw, indien ten tijde van de verkrijging de sloop al is aangevangen.
De rechtbank oordeelt dat er in dit geval sprake is van een onroerende zaak die naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Anders dan de inspecteur betoogt, kan uit het taxatierapport niet worden geconcludeerd dat op de waardepeildatum een aanvang is gemaakt met de sloop van woning zoals bedoeld in de toelichting bij het besluit. In die situatie gaat het namelijk om sloop ten behoeve van nieuwbouw. Dat impliceert dat een onroerende zaak geheel teniet gaat waardoor de aangekochte onroerende zaak niet langer naar zijn aard bestemd is voor bewoning. In dit geval is er geen sprake van sloop van de woning, maar van een grondige verbouwing en uitbreiding. De onroerende zaak, die naar haar aard was bestemd voor bewoning, heeft die aard hierdoor niet verloren. Hieraan doet niet af dat de woning op het moment van juridische overdracht feitelijk niet als woning kon worden gebruikt.
Bron: Rechtbank Gelderland 8-09-2016