Jarenlang kantoorpand toch woning voor 2% overdrachtsbelasting na beperkte aanpassingen

Op 31 december 2020 koopt een bv samen met een andere bv een pand dat oorspronkelijk als woning is gebouwd, maar sinds de jaren 70 als kantoor wordt gebruikt. Direct daarna verkopen zij die onroerende zaak door aan drie stichtingen. Het pand, dat tijdelijk anti-kraak wordt bewoond, heeft een gemengde bestemming. Bij aankoop voldoen de bv’s 6% overdrachtsbelasting en maken bezwaar: volgens hen is nog steeds sprake van een woning in de zin van art. 14, lid 2 Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR) zodat het tarief 2% bedraagt. De inspecteur vindt van niet: het pand is door verbouwingen en gebruik als kantoor zijn woningkarakter kwijt.

Beoordeling vereiste aard en noodzakelijke aanpassingen Het hof stelt voorop dat doorslaggevend is of het pand naar zijn bouwaard voor bewoning is bestemd, óók na verbouwingen. Ook als het object voor kantoor is ingericht, behoudt het zijn woningaard zolang niet méér dan beperkte aanpassingen nodig zijn voor terugkeer naar bewoning. In deze zaak vindt het hof dat relatieve simpele ingrepen — zoals het dichten van gaten voor luchtventilatie en systeemplafonds herstellen — volstaan om het pand weer geschikt te maken voor bewoning. Ruimten als de keuken en badkamers zijn aanwezig. Daarmee kwalificeert het pand ten tijde van de levering weer als woning. Het hof verklaart het hoger beroep gegrond en bepaalt dat de bv recht heeft op het woningtarief van 2%. In plaats van € 24.540 (6% tarief) is de bv slechts € 8.180 aan overdrachtsbelasting verschuldigd.

Bron: Hof Den Bosch, 25-06-2025.