Niet altijd afwaardering door zelfbewoning

Bewoont een IB-ondernemer een gebouw min of meer duurzaam? Dat betekent niet per definitie dat bij sfeerovergang de zelfbewoning de waarde drukt.
Een vrouw verkrijgt samen met haar echtgenoot op 27 april 2004 een bouwperceel. Op dit perceel staat een vrijstaande woning met een loods. Beide gebouwen vormen voor de WOZ één onroerende zaak. Toch heeft elk gebouw ook een eigen ingang. De loods heeft een zijdeur die uitkomt op de tuin van de woning. De vrouw gebruikt de loods voor haar onderneming. Zij merkt de loods dan ook aan als ondernemingsvermogen. De woning is daarentegen privévermogen. De vrouw staakt op 1 mei 2016 haar onderneming. De loods gaat vervolgens verplicht over naar het privévermogen. De vrouw neemt daarbij een boekverlies op de loods in aanmerking. Daarbij houdt zij onder andere rekening met haar zelfbewoning van de loods als waardedrukkende factor. De fiscus stelt echter dat in dit geval de zelfbewoning de waarde van de loods niet drukt.
Bij de behandeling van dit geschil haalt Hof Arnhem-Leeuwarden het volgende uit de rechtspraak. Behoort een woning tot een complex van onroerende zaken dat men als zodanig op complexwaarde waardeert? Dan bestaat onder omstandigheden reden voor het in aanmerking nemen van een waardedrukkende factor voor de overige onroerende zaken die horen bij het complex. In deze zaak is de waarde van de totale onroerende zaak vastgesteld door de som te nemen van de waarde van de woning en de waarde van de loods. De loods is niet samen met de woning gewaardeerd op de complexwaarde. Dat bij de verkoop van de onroerende zaken als complex de verkoopopbrengst hoger is dan bij verkoop van de afzonderlijke onderdelen, staat evenmin vast. Dus vormt deze omstandigheid geen reden om een waardedrukkende factor op de waarde van de loods in aanmerking te nemen.
De vrouw stelt nog de loods mede min of meer duurzaam voor woondoeleinden te hebben gebruikt. Maar dat is volgens het hof ook geen reden om rekening te houden met een waardedrukkende factor. Het hof stelt namelijk dat het vereiste van min of meer duurzaam gebruik voor woondoeleinden geen zelfstandig criterium is voor de beoordeling of men rekening dient te houden met een waardedrukkende factor vanwege duurzame zelfbewoning. Bij de overgang van de loods naar het privévermogen vindt dus geen verlaging plaats van de waarde van de loods vanwege duurzame zelfbewoning. Het hof stelt dan ook de Belastingdienst in het gelijk.
Bron: Hof Arnhem-Leeuwarden 29-03-2022 (gepubl. 08-04-2022)