Niet-exploitabel bedrijfsdeel kan wel waarde hebben

Het komt in de praktijk voor dat een bedrijfsdeel van een woonboerderij geen exploitatiemogelijkheden heeft. Deze omstandigheid sluit volgens Rechtbank Gelderland niet uit dat het bedrijfsdeel een positieve waarde heeft.
Een paardenfokker koopt in 2004 een woonboerderij voor € 850.000. De man wil deze boerderij niet alleen gebruiken voor bewoning. Het is ook zijn bedoeling om daar een paardenfokkerij, pensionstal en een trainingscentrum voor paarden te beginnen. Het perceel bevat zowel cultuurgrond als ondergrond van de woning en van de bedrijfsgebouwen. De man rekent de bedrijfsgebouwen inclusief ondergrond en de cultuurgrond tot zijn ondernemingsvermogen. Hij plaatst deze activa op zijn fiscale balans voor € 164.709. Daarbij is al een bedrag van een herinvesteringsreserve afgeboekt. In april 2016 verkoopt de man de woonboerderij voor een totaalbedrag van € 737.500. Hij rekent een bedrag van € 213.000 van de verkoopprijs toe aan het bedrijfsgedeelte. De Belastingdienst meent echter dat een bedrag van € 438.500 is toe te rekenen aan het bedrijfsgedeelte. De man heeft in dat geval een hoger fiscaal voordeel genoten.
De paardenfokker en de fiscus komen er niet uit. Het geschil mondt uit in een beroepsprocedure. Tegen de tijd dat de zaak voor Rechtbank Gelderland ligt, neemt de man een ander standpunt in. Hij beweert helemaal geen boekwinst te hebben behaald, omdat de verkoopprijs van de woonboerderij lager is dan de aankoopprijs. Aangezien de waarde van woningen gemiddeld is gestegen, wil de paardenfokker de gehele verkoopprijs toerekenen aan de woning.
De Belastingdienst bestrijdt het standpunt van de paardenfokker door een berekening van de waarde van het bedrijfsdeel te overleggen. Deze berekening heeft plaatsgevonden met toepassing van de vergelijkingsmethode en de gecorrigeerde vervangingswaarde. Maar dat is onvoldoende om de rechtbank te overtuigen. De inspecteur heeft alleen voor de waardebepaling van de cultuurgrond een onderbouwing van zijn berekening gegeven. Bovendien houdt hij geen rekening met de stelling van de man dat beroepsmatige exploitatie door gemeentevoorschriften vrijwel is uitgesloten.
Het ontbreken van exploitatiemogelijkheden betekent overigens niet dat de bedrijfsgebouwen en de cultuurgrond geen enkele waarde hebben. De bedrijfsgebouwen kunnen sloopwaardig zijn. Misschien kan men beschikken over de cultuurgrond, zo redeneert de rechtbank. Daarom stelt de rechter de waarde van het bedrijfsdeel zelf vast op € 354.000. De paardenfokker heeft dus een fiscale boekwinst behaald van € 189.291.
Bron: Rb. Gelderland 22-12-2020