Dure verbouwing maakt nog geen nieuwbouw

Niet-constructieve wijzigingen en hoge kosten van een verbouwing kunnen aanwijzingen vormen voor het bestaan van nieuwbouw, maar zijn niet doorslaggevend.

Hof Amsterdam krijgt de vraag voorgelegd of de verbouwing van een pand heeft geleid tot ‘in wezen nieuwbouw’. Als sprake is van nieuwbouw, is de levering van het pand belast met btw, zo stelt een bv. De totale kosten van de verbouwing hebben circa € 25,2 miljoen bedragen. Als gevolg van de verbouwing heeft het pand een aantal wijzigingen ondergaan. Deze wijzigingen hebben grofweg gezegd betrekking op:

• de vervanging van de hoekkolommen (door dunnere kolommen);

• gevelwijzigingen;

• aanpassingen van de dekvloeren/verdiepingsvloeren;

• het aanbrengen van een nieuwe trap tussen het kantoor en de parkeergarage (uitbouw);

• de aanleg van dakterrassen;

• een aanpassing van de entree met entresol;

• de nieuwe trapgatuitsparingen op de zevende tot en met tiende verdieping;

• een nieuwe vloer van de parkeergarage;

• het doortrekken van de liftschachten naar de bovenste verdieping; en

• de vloersparingen (dicht)gemaakt.

Relatief geringe wijziging in bouwkundige constructie Het hof wijst erop dat alleen wijzigingen in de bouwkundige constructie de conclusie kunnen rechtvaardigen dat een verbouwing zo ingrijpend is geweest dat daardoor in wezen een nieuw gebouw is ontstaan. De taxateur van de Belastingdienst stelt geloofwaardig dat alleen de vervanging van de hoekkolommen kwalificeert als een in aanmerking te nemen wijziging van de bouwkundige constructie. De aanleg van de entresol en de nieuwe trapgatuitsparingen maken het aanbrengen van ravelen noodzakelijk. Maar daarmee zijn nog geen wijzigingen van de bouwkundige constructie gemoeid. De bv noemt nog overige factoren zoals de niet-constructieve wijzigingen, het gewijzigde aangezicht, de absolute en relatieve omvang van de investeringen. Het hof erkent dat deze factoren aanwijzingen kunnen zijn voor de aanwezigheid van een situatie van nieuwbouw. Maar deze factoren zijn niet doorslaggevend. In deze zaak zijn de wijzigingen in de bouwkundige constructie relatief gering. Daardoor doen de overige factoren de verbouwing niet als nieuwbouw kwalificeren.

Overdrachtsbelasting Een ander standpunt van de bv is dat de verkrijging van het pand als gevolg van de verwerving van aandelen in de vennootschap die het pand houdt, is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Maar dit standpunt is gebaseerd op het uitgangspunt dat sprake is van nieuwbouw of dat de verbouwde delen zelfstandige onroerende zaken zijn. Omdat het hof deze uitgangspunten verwerpt, geldt hier geen vrijstelling van overdrachtsbelasting.

Bron: Hof Amsterdam 18-06-2024 (gepubl. 03-07-2024)