Voormalig schoolgebouw nog geen woning

Met ingang van 15 juni 2011 geldt voor de verkrijging van woningen een verlaagd tarief van 2% Overdrachtsbelasting. In een recente uitspraak heeft Rechtbank Noord-Nederland aangegeven dat voor toepassing van dit verlaagde tarief er op moment van levering het onroerend goed al bestemd moet zijn voor bewoning.
Op 23 december 2014 verkoopt een gemeente een voormalig schoolgebouw voor € 58.000. Over de koopsom heeft de nieuwe eigenares 6% overdrachtsbelasting voldaan. Al in oktober had zij de sleutels en is zij begonnen met een verbouwing (o.a. vaste trap, zolderraam). Tot oktober 2014 was dit karakteristieke pand uit de dertiger jaren in gebruik was als peuterspeelzaal. Op Funda was het pand aangeboden onder vermelding ‘Bestemming wonen en werken, mits goedkeuring van de gemeente’. Bij de kenmerken stond vermeld: ‘Eengezinswoning, vrijstaande woning (bedrijfs- of dienstwoning)’. In de begin november getekende koopovereenkomst was opgenomen dat de koper bekend is met het voornemen van B&W om de bestemming van het pand te wijzigen van ‘maatschappelijk’ in ‘wonen’. Dit wordt nogmaals bevestigd in een mail van een medewerker van de gemeente aan de nieuwe eigenares. Hierin schrijft de medewerker dat gebruik voor wonen/werken strikt formeel gezien nog in strijd is met het bestemmingsplan, maar dat de gemeente bereid is het bestemmingsplan aan te passen.
Tegen de bij de koop betaalde 6% overdrachtsbelasting gaat de nieuwe eigenares in bezwaar en beroep. Volgens de eigenares is het 2%-tarief van toepassing omdat de gemeente het pand had aangeboden als ‘voormalig schoolgebouw’ met ‘bestemming wonen en werken’. Ook was het pand geschikt voor bewoning. De inspecteur bestrijdt dit. Volgens hem was het pand ten tijde van de levering naar zijn aard niet bestemd voor bewoning omdat de bestemming nog niet was gewijzigd. Ook zou uit de foto’s op Funda blijken dat de onroerende zaak naar zijn aard niet was bestemd voor bewoning.
De rechtbank overweegt dat de onroerende zaak voorafgaand aan de verkrijging door de nieuwe eigenares nooit bestemd en/of in gebruik is geweest als woning. Bovendien had de onroerende zaak ten tijde van de overdracht geen woonbestemming. Dat de gemeente voornemens was de bestemming te wijzigen doet daar niet aan af. Evenmin is relevant dat de onroerende zaak ook vóór de verbouwing geschikt was om in te wonen, nu vereist is dat de onroerende zaak naar zijn aard bestemd was om in te wonen. Uit de Memorie van toelichting bij art. 14 van de Wet BRV volgt volgens de rechtbank dat een onroerende zaak die geen woning is, maar daartoe wordt verbouwd, niet onder het 2% tarief valt. Dit betekent dat terecht 6% overdrachtsbelasting op aangifte is voldaan.
Bron: Rb. Noord-Nederland 7-07-2016 (publ. 25-07-2016)